Планктон без прописки: из офиса – в апартаменты

Пандемия внесла коррективы в разные сферы, не стала исключением и недвижимость, рынок офисных помещений в Екатеринбурге тоже ощутил перемены.

В период пандемии многие предприниматели перевели часть персонала на удалёнку. Сотрудники, начавшие работать в дистанционном режиме, оценили преимущества формата, поэтому сокращение потребности арендованных метров в деловых центрах было по большей части ожидаемым. Но пандемия не стала причиной сложностей деловых центров, об этом говорили задолго до сегодняшних дней.

Проблема с арендой объектов офисной недвижимости была актуальной еще в 2016 году: уже тогда Гурам Тухашвили, аналитик Уральской палаты недвижимости, приводил информацию о 8% вакантных торговых площадей. Такие показатели были зафиксированы в Екатеринбурге, а в других городах области доля незанятых площадей достигала 11-15%.

Ситуация, подобная сегодняшней, была предсказуема: на рынке новые арендаторы не появлялись, а темпы большого объема строительства офисной недвижимости не снижались. В какой-то момент возникло ощущение, что девелоперы пользуются бизнес-планом конца «девяностых», в течение двадцати лет исправляя только цифры в годах на лицевой странице: тогда потребность в офисных помещениях была огромной, а современные площади для размещения персонала компаний – дефицитными. Строительство бизнес-центра тогда было в разы выгоднее жилого дома.

Сегодня ситуация значительно отличается: торговые и деловые центры есть практически в каждом районе Екатеринбурга, но полностью занятые офисные части у таких – большая редкость, объявления о возможности аренды можно найти практически в каждом. Проблему усугубила пандемия коронавируса: во время объявления локдауна и перевода персонала на «удалёнку» многие предприниматели неожиданно увидели, что падение доходов оказалось не столь значительным, и отказ от дорогой аренды части офисных помещений может быть логичным выводом как в создавшихся условиях, так и после нормализации эпидемической обстановки.

Офисная пандемия в Екатеринбурге

«Эффект коронавируса» на рынке деловой недвижимости первыми заметили девелоперы Москвы, но он негативно повлиял на офисную аренду и в Екатеринбурге. В 2019 году в развитии офисного рынка наблюдались такие тенденции:

• низкие объемы аренды новых площадей;

• дефицит качественного предложения;

• большой объем замороженного строительства.

Арендаторов по-прежнему не устраивали объекты низкого качества, но и темпы заполнения офисных площадей сегмента "А", "В+" не были стабильными. В Екатеринбурге оставалось большое количество пустующих офисных площадей.

Некоторые эксперты считают одной из проблем такого положения дел дефицит офисных помещений высокого качества: «старые» здания советских НИИ не обеспечивали арендаторам нужного уровня комфорта и управления. Другие аналитики указывали на общий спад спроса, к которому привели новые технологии ведения бизнеса, недорогие услуги качественной связи и широкое освоение методов проектного управления.

Пандемия поспособствовала и тому, что в Екатеринбурге увеличилось количество замороженных строек. Доля проблемных объектов, которые находились в стадии строительства, достигла 65%. Аналитики рекомендовали девелоперам улучшать качество проектов, но положительный эффект такой рекомендации многие ставят под сомнение, предлагая копировать радикальные подходы Москвы.

Офисный апарт-опыт Москвы

Проблема с офисной недвижимостью актуальна как для Екатеринбурга, так и для Москвы. В столице некоторые владельцы старых бизнес-центров решили переоборудовать свою недвижимость под апартаменты. Как и везде, в период пандемии уменьшился спрос на офисные помещения, поэтому столичные девелоперы начали экспериментировать с предложением нового продукта новым же группам клиентов.

«Перепрофилируемые объекты» имеются как в центре Москвы, так и в других районах города. Соответственно, клиентам предложены переоборудованные офисы, ставшие апартаментами элит-, премиум- и бизнес-класса. В некоторых районах можно найти и объекты комфорт-класса.

Раньше подобные проекты считались уникальными, но в период пандемии «смена ориентации» офисной недвижимости приобретает если не массовый, то заметно более частотный характер. Михаил Кюрджев, партнер «Адвокатского бюро А2», напоминает о возможных проблемах с заселением в такую недвижимость. Связаны они, прежде всего, с особенностями проектирования офисной недвижимости: потребление ресурсов, прежде всего воды, у жилого дома и бизнес-центра заметно отличается, а значит отличается и диаметр труб, со всеми, простите за каламбур, вытекающими.

Перепрофилирование объектов: сломать нельзя, достроить

Основная сложность – разрешение на фактическое использование переоборудованных в апартаменты офисов. Застройщики должны будут приложить серьёзные усилия к тому, чтобы присвоить нежилым помещениям статус жилой недвижимости – процесс, прямо противоположенный ситуации конца девяностых, когда «перевод в нежилое» квартир на первых этажах увеличивал прибыльность при продаже объекта в разы.

Соседство жилья с офисами создает дополнительные проблемы. В офисных и жилых помещениях по-разному обеспечены нормы освещения, водопровод, канализация. В помещениях, используемых для постоянного проживания, коммуникации, предусмотренные для использования работниками офисов, могут не справляться с возросшим объемом нагрузки.

Кроме проектных норм есть необходимость физического наличия «мокрых точек» – санузлов и кухонных зон. Редкий офисный проект подразумевает наличие таких элементов домашнего быта в каждом соседнем помещении. Следовательно, где-то должна появиться труба, без которой жилой дом не начали бы даже проектировать – а это ещё расходы, ещё согласования.

В свете всего сказанного выше, перепрофилирование готовых бизнес-центров или их части оценивается экспертами по-разному. Часть считает такой выход чуть ли не единственным, тогда как другие не перестают указывать на сложности при переделке и согласовании перевода объектов в новое качество. Если на момент планируемых изменений проведены все коммуникации, то появление проблем может быть довольно затратным моментом, т.к. сложностью при перепрофилировании бизнес-центров, прежде всего, станут инженерные системы.

Повторят ли офисы Екатеринбурга опыт Москвы?

Не исключено, что в Екатеринбурге офисная недвижимость "трансформируется" в апартаменты. Многое будет зависеть от ситуации с арендой офисных помещений. Будут учитываться темпы строительства новых объектов, платежеспособность арендаторов, когда на рынок офисной недвижимости перестанет влиять ситуация с коронавирусом.

Кроме того, есть и ещё одно отличие от столичного подхода – апартаменты не востребованы в Екатеринбурге столь же высоко: город не обладает столь же высоким туристическим потенциалом, тогда как в Москве часть перепрофилированных офисов была отдана под апарт-отели. Кроме того, апартаменты пользуются спросом у бизнесменов, основное жильё которых находится на значительном удалении от города, чего в Екатеринбурге не наблюдается – наши «удаления» не столь значительны, а покупка однокомнатной квартиры при необходимости увеличит расходы в сравнении с приобретением апартаментов незначительно.

Тем не менее, если офисное здание не пользуется спросом по прямому назначению, и ситуация в ближайшем будущем значительно не поменяется, необходимо принимать меры, и формат апартаментов на месте офиса – наиболее простой выход, хотя и он сопряжен с рядом сложностей.

"Сдерживающим" фактором станет, как говорилось выше, необходимость перепрофилирования и переоформления нежилой недвижимости в «круглосуточно обитаемую». Возможно, в Екатеринбурге застройщики найдут другие варианты использования офисной недвижимости. Например, на месте офисов появятся торговые площади или складские помещения, хотя такое развитие событий ещё более маловероятно: развитие маркетплейсов с доставкой постепенно может начать угрожать и торговым центрам, а, кроме того, такие объекты имеют свою специфику и технические параметры: большой склад или магазин на 15ом этаже «Высоцкого» почти ни при каких обстоятельствах не выглядит ни хорошим вложением средств, ни даже логичным решением.

Сложно дать однозначный ответ на вопрос о том, повторят ли офисы Екатеринбурга опыт Москвы. Все успешные бизнес-модели рано или поздно устаревают, а ситуация с постоянным ростом арендных ставок на сегодня, похоже, осталась в недалёком, но всё-так прошлом.